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マーケットレポート

J-REIT市場動向 四半期レポート(2016年4月)
2016年1-3月期のJ-REIT市場は、おおむね堅調に推移しました。期初は、中国の景気減速懸念や原油安などを背景に下落したものの、1月29日に日本銀行がマイナス金利政策導入を発表すると、急上昇しました。その後は、利益確定の売りや公募増資の発表などを背景に一時下落する局面もありました。しかし、長期金利がマイナス圏で推移する中でREITの価値が見直され、期末にかけて上昇しました。マイナス金利政策導入により、長期金利は大きく低下し、REITの相対的な投資魅力は高まっていると考えられます。さらに、同政策がREIT各社の資金調達コスト抑制および収益拡大につながることが期待されます。こうした環境下、国土交通省は2020年までにREIT等の資産総額を約30兆円に倍増する目標を掲げました。また、オフィス市況の改善傾向は継続しており、訪日外国人数の増加によりホテルの稼働率が堅調に推移するなど、足もとのファンダメンタルズは引き続き良好です。

当資料では、足もとのJ-REIT商業ビルやショッピングセンターなどの不動産に投資をし、そこから得られる賃貸料収入や物件の売買益などを主な収益とする投資信託。市場を取り巻く環境についてご報告いたします。 

指数で見るJ-REITと日本株の推移

■ 2016年1-3月期の東証REIT商業ビルやショッピングセンターなどの不動産に投資をし、そこから得られる賃貸料収入や物件の売買益などを主な収益とする投資信託。指数(配当込み)の騰落率一定期間に資産がどれだけ値上がりまたは値下がりしたかを表すもの。は、9.3%となりました。

東証REIT指数の推移

 

不動産市況

①都心オフィスビル、J-REIT保有物件の用途別稼働率推移

■  J-REIT商業ビルやショッピングセンターなどの不動産に投資をし、そこから得られる賃貸料収入や物件の売買益などを主な収益とする投資信託。各セクターの稼働率は、いずれのセクターも高水準にあります。
■  都心5区平均のオフィスビルの稼働率と、J-REIT商業ビルやショッピングセンターなどの不動産に投資をし、そこから得られる賃貸料収入や物件の売買益などを主な収益とする投資信託。保有物件の稼働率を比較すると、立地や質の高さにおいて優位にあるJ-REIT商業ビルやショッピングセンターなどの不動産に投資をし、そこから得られる賃貸料収入や物件の売買益などを主な収益とする投資信託。保有物件の稼働率は都心5区平均を上回っています。

 

J-REIT保有物件の用途別稼働率

 

 

②地価の推移

■2016年の公示地価は、全国平均(全用途)で8年ぶりの上昇となりました。J-REIT商業ビルやショッピングセンターなどの不動産に投資をし、そこから得られる賃貸料収入や物件の売買益などを主な収益とする投資信託。保有物件が多い主要都市の地価上昇がそのけん引役となっており、特に、訪日外国人の増加などを背景に三大都市圏の商業地の上昇が目立っています。

 

公示地価の推移

 

 

J-REITを取り巻く環境

①新規上場・公募増資などによる資金調達

■  公募増資が相次いでおり、銘柄によってはJ-REIT商業ビルやショッピングセンターなどの不動産に投資をし、そこから得られる賃貸料収入や物件の売買益などを主な収益とする投資信託。価格の下落を招く結果となりました。

■  2月17日、ラサールロジポート投資法人が上場しました。物流特化型REIT商業ビルやショッピングセンターなどの不動産に投資をし、そこから得られる賃貸料収入や物件の売買益などを主な収益とする投資信託。は今回で4銘柄目の上場となり、インターネット通販の増加や、即日配達などのサービスの高度化などによる需要を取り込んでいく見込みです。

新規上場・公募増資などによる資金調達

 

 

 

②J-REIT投資主体別売買動向

■ 足もとでは「海外投資家」の買い越しが目立っています。一方、「個人」による売り越しが継続しており、買い越しが続いていた「投資信託」も足もとでは売り越しに転じています。

 

J-REIT投資主体別売買動向

 

③日本銀行によるJ-REIT買入状況

■ 2016年1-3月期における日本銀行によるJ-REIT商業ビルやショッピングセンターなどの不動産に投資をし、そこから得られる賃貸料収入や物件の売買益などを主な収益とする投資信託。買入額は204億円となりました。日本銀行は2015年12月18日に金融緩和策の補完措置として、J-REIT商業ビルやショッピングセンターなどの不動産に投資をし、そこから得られる賃貸料収入や物件の売買益などを主な収益とする投資信託。の銘柄別買入限度額の引上げを発表しました。今後も日本銀行の金融政策が注目されます。

 

日本銀行によるJ-REIT買入状況 

 

 

J-REITのバリュエーション

①J-REIT配当利回りと10年国債利回りの推移

■ 前四半期末と比べて、 J-REIT商業ビルやショッピングセンターなどの不動産に投資をし、そこから得られる賃貸料収入や物件の売買益などを主な収益とする投資信託。配当利回り株価に対する配当金の割合。と10年国債利回りの差(イールドスプレッド債券や株式などの利回りを比較し、株式や債券などの有価証券の魅力度を比較する際の指標。)は拡大しています。

   また、J-REIT商業ビルやショッピングセンターなどの不動産に投資をし、そこから得られる賃貸料収入や物件の売買益などを主な収益とする投資信託。配当利回り株価に対する配当金の割合。は、3%前後で推移しています。

 

J-REIT配当利回りと10年国債利回りの推移

 

②J-REITのNAV倍率

■ 足もとのNAV倍率は、不動産の価格上昇などに伴い上昇傾向にあります。

 

J-REITのNAV倍率

 

 

主要国におけるREIT市場

①主要国におけるREIT市場の推移

■ 2016年1-3月期のパフォーマンスは英国を除き上昇しています。特に、J-REIT商業ビルやショッピングセンターなどの不動産に投資をし、そこから得られる賃貸料収入や物件の売買益などを主な収益とする投資信託。の上昇が目立っています。

主要国におけるREIT市場の推移

 

 

②主要国におけるREITの配当利回りと10年国債利回りの比較

■ マイナス金利政策導入を背景に国内の長期金利水準が足元で一層低下していることなども相まって、J-REIT商業ビルやショッピングセンターなどの不動産に投資をし、そこから得られる賃貸料収入や物件の売買益などを主な収益とする投資信託。のイールドスプレッド債券や株式などの利回りを比較し、株式や債券などの有価証券の魅力度を比較する際の指標。REIT商業ビルやショッピングセンターなどの不動産に投資をし、そこから得られる賃貸料収入や物件の売買益などを主な収益とする投資信託。配当利回り株価に対する配当金の割合。-10年国債利回り)は、他国のREIT商業ビルやショッピングセンターなどの不動産に投資をし、そこから得られる賃貸料収入や物件の売買益などを主な収益とする投資信託。と比べて高い水準となっています。

 

主要国におけるREITの配当利回りと10年国債利回りの比較

 

※当ページのグラフは過去の実績を示したものであり、将来の動向や投資成果を示唆あるいは保証するものではありません。

 

 

 

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