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マーケットレポート

J-REIT市場動向 四半期レポート(2016年7月)

 2016年4-6月期のJ-REIT商業ビルやショッピングセンターなどの不動産に投資をし、そこから得られる賃貸料収入や物件の売買益などを主な収益とする投資信託。市場は、前期末と比べてやや下落しました。日銀による追加緩和への期待、円高の進行、米国の利上げ時期を巡る思惑などから、当初はもみあう展開が続いていました。6月24日に英国のEU(欧州連合)離脱をめぐる国民投票にて離脱派が勝利したことを受け、一度は大きく下落したものの、REIT商業ビルやショッピングセンターなどの不動産に投資をし、そこから得られる賃貸料収入や物件の売買益などを主な収益とする投資信託。の相対的に高い配当利回り株価に対する配当金の割合。が見直されたほか、日銀による追加緩和期待が再燃したことなどから、期末にかけて反発しました。
 4月に発生した熊本地震については、REIT商業ビルやショッピングセンターなどの不動産に投資をし、そこから得られる賃貸料収入や物件の売買益などを主な収益とする投資信託。物件への影響は限定的であるとされ、相場への影響は一時的なものにとどまりました。

 J-REIT商業ビルやショッピングセンターなどの不動産に投資をし、そこから得られる賃貸料収入や物件の売買益などを主な収益とする投資信託。市場については、オフィス市況の改善傾向が引き続き好材料とみられるほか、大和ハウス・レジデンシャルと大和ハウスリート、野村不動産マスターファンドとトップリートの合併が発表され、業界再編の兆しも見られます。当資料では、足もとのJ-REIT商業ビルやショッピングセンターなどの不動産に投資をし、そこから得られる賃貸料収入や物件の売買益などを主な収益とする投資信託。市場を取り巻く環境についてご報告いたします。

 

指数で見るJ-REITと日本株の推移

■ 2016年4-6月期の東証REIT商業ビルやショッピングセンターなどの不動産に投資をし、そこから得られる賃貸料収入や物件の売買益などを主な収益とする投資信託。指数(配当込み)の騰落率一定期間に資産がどれだけ値上がりまたは値下がりしたかを表すもの。は、▲2.0%となりました。

 

指数で見るJ-REITと日本株の推移 表1

 

不動産市況

① 都心オフィスビル、J-REIT保有物件の用途別稼働率推移

■ J-REIT商業ビルやショッピングセンターなどの不動産に投資をし、そこから得られる賃貸料収入や物件の売買益などを主な収益とする投資信託。各セクターの稼働率は、いずれも高水準にあります。
■ 都心5区平均のオフィスビルの稼働率と、J-REIT商業ビルやショッピングセンターなどの不動産に投資をし、そこから得られる賃貸料収入や物件の売買益などを主な収益とする投資信託。保有物件の稼働率を比較すると、立地や質の高さにおいて優位にあるJ-REIT商業ビルやショッピングセンターなどの不動産に投資をし、そこから得られる賃貸料収入や物件の売買益などを主な収益とする投資信託。保有物件の稼働率は都心5区平均を上回っています。

不動産市況 表1

 

②地価の推移

■ 2016年の公示地価は、全国平均(全用途)で8年ぶりの上昇となりました。J-REIT商業ビルやショッピングセンターなどの不動産に投資をし、そこから得られる賃貸料収入や物件の売買益などを主な収益とする投資信託。保有物件が多い主要都
市の地価上昇がそのけん引役となっており、特に、訪日外国人の増加などを背景に三大都市圏の商業地の上昇が目立っています。

 

不動産市況 表2

 

J-REITを取り巻く環境

① 新規上場・公募増資などによる資金調達

■ 2016年4-6月期も公募増資が相次いでおり、銘柄によってはJ-REIT商業ビルやショッピングセンターなどの不動産に投資をし、そこから得られる賃貸料収入や物件の売買益などを主な収益とする投資信託。価格の下落を招く結果となりました。
■ 公募増資は一時的にはJ-REIT商業ビルやショッピングセンターなどの不動産に投資をし、そこから得られる賃貸料収入や物件の売買益などを主な収益とする投資信託。価格にマイナスの影響となりますが、調達した資金を基に新たな物件を取得するなど長期的に見るとJ-REIT商業ビルやショッピングセンターなどの不動産に投資をし、そこから得られる賃貸料収入や物件の売買益などを主な収益とする投資信託。の規模の拡大につながるため、さらなる成長が期待されます。


J-REITを取り巻く環境 表1

J-REITを取り巻く環境 表2

 

② J-REIT投資主体別売買動向

■ 足もとでは、2-4月にかけて「海外投資家」の買い越しが目立ちました。「個人」による売り越しは継続しているものの、2-4月には売り越していた「投資信託」「金融機関」は足もとで買い越しに転じています。

 

J-REITを取り巻く環境 表3

 

③ 日本銀行によるJ-REIT買入状況

■ 2016年4-6月期における日本銀行によるJ-REIT商業ビルやショッピングセンターなどの不動産に投資をし、そこから得られる賃貸料収入や物件の売買益などを主な収益とする投資信託。買入額は300億円と、前期と比べて増加しました。今後も日
本銀行の金融政策が注目されます。

 

J-REITを取り巻く環境 表4

 

J-REITのバリュエーション

① J-REIT配当利回りと10年国債利回りの推移

■ 前期末と比べて、 J-REIT商業ビルやショッピングセンターなどの不動産に投資をし、そこから得られる賃貸料収入や物件の売買益などを主な収益とする投資信託。配当利回り株価に対する配当金の割合。と10年国債利回りの差(イールドスプレッド債券や株式などの利回りを比較し、株式や債券などの有価証券の魅力度を比較する際の指標。)はやや拡大しています。また、J-REIT商業ビルやショッピングセンターなどの不動産に投資をし、そこから得られる賃貸料収入や物件の売買益などを主な収益とする投資信託。配当利回り株価に対する配当金の割合。は、3%前後で推移しています。

J-REITのバリュエーション 表1

 

② J-REITのNAV倍率

■ 足もとのNAV倍率は、前期末と比べると低下しました。

 

J-REITのバリュエーション 表2

 

主要国におけるREIT市場

① 主要国におけるREIT市場の推移

■ 2016年4-6月期の各国REIT商業ビルやショッピングセンターなどの不動産に投資をし、そこから得られる賃貸料収入や物件の売買益などを主な収益とする投資信託。市場は、英国のEU離脱決定を受けて一時大きく下落したものの、 豪州、米国は前期末と比べて上昇しています。

 

主要国におけるREIT市場 表1

 

②主要国におけるREITの配当利回りと10年国債利回りの比較

■ J-REIT商業ビルやショッピングセンターなどの不動産に投資をし、そこから得られる賃貸料収入や物件の売買益などを主な収益とする投資信託。のイールドスプレッド債券や株式などの利回りを比較し、株式や債券などの有価証券の魅力度を比較する際の指標。REIT商業ビルやショッピングセンターなどの不動産に投資をし、そこから得られる賃貸料収入や物件の売買益などを主な収益とする投資信託。配当利回り株価に対する配当金の割合。-10年国債利回り)は、米国、豪州のREIT商業ビルやショッピングセンターなどの不動産に投資をし、そこから得られる賃貸料収入や物件の売買益などを主な収益とする投資信託。と比べて高い水準となっています。

 

主要国におけるREIT市場 表2

 

主要国におけるREIT市場 注

 

REIT商業ビルやショッピングセンターなどの不動産に投資をし、そこから得られる賃貸料収入や物件の売買益などを主な収益とする投資信託。は収益から費用を差し引いた利益のほとんどを配当金として支払う仕組みにより、相対的に高い利回りとなっていますが、REIT商業ビルやショッピングセンターなどの不動産に投資をし、そこから得られる賃貸料収入や物件の売買益などを主な収益とする投資信託。の収益は不動産市況や経済環境など様々な要因から影響を受けますので、リスク投資におけるリスクとは「将来の収益の不確実性」を指す。を考慮せずに安全性の高い国債の利回りと単純に比較することはできません。また、各資産の利回りは、資産の特性を理解していただくために指数ベースでの利回りを表示したものであり、実際の投資で得られる「期待利回り」を示すものではありません。

 

※当ページのグラフは過去の実績を示したものであり、将来の動向や投資成果を示唆あるいは保証するものではありません。

 

 

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